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山东省人民政府


山东省城市住宅小区物业管理办法
山东省人民政府


《山东省城市住宅小区物业管理办法》业经省政府批准，现予发布施行。

第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条 物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会
第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条 住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交
第十四条 住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业
第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条 物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护
第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条 住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任
第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。
第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。
第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。
第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。
第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发〔1989〕141号）同时废止。



1997年10月22日
邮电部


通信工程质量监督站资质审查认证和通信工程质量监督员资格考核认证实施细则（试行）
邮电部


第一章 总 则
第一条 根据邮电部（1991）61号文通知，为了不断提高通信工程质量监督站的管理水平和质量监督员的业务技术水平，特制定本细则。
第二条 各级通信工程质量监督站须凭部颁《通信工程质量监督站资质证书》开展工作。质量监督员（含兼职质量监督员和聘任质量监督员）须持部颁《通信工程质量监督员证》或《通信工程质量监督员证（聘任）》上岗实施监督职能。
第三条 部基本建设司负责通信工程质量监督站资质审查认证和通信工程质量监督员资格审查、考核、认证的组织工作。

第二章 通信工程质量监督站的资质审查认证
第四条 各级通信工程质量监督站应具备下列条件：
（一）通信工程质量监督站是具备法人资格的实体，与勘察设计、施工单位无隶属关系，并在当地建设银行开户、单独立帐；
（二）通信工程质量监督站应具有健全的领导班子，站长应由中级以上技术职称的专业干部担任；（部通信工程质量监督站站长应由高级技术职称的专业干部担任）专职人员不得少于三人；
（三）通信工程质量监督站成员中，技术干部不得少于全站人员总数的百分之七十；
（四）通信工程质量监督站应具有一定的监督、检测手段和设备；
（五）通信工程质量监督站应有健全的岗位责任制度、技术责任制度、质量事故处理报告制度、档案管理制度和财务管理制度。
第五条 通信工程质量监督站资质审查认证程序：
（一）一、二级通信工程质量监督站资质的申报，应凭部编委会同意建立质量监督站机构的审批文件；地市级通信工程质量监督站资质的审报，应凭相关省、自治区、直辖市邮电管理局的审批文件；
（二）申报单位应填写《通信工程质量监督站资质申报表》、《通信工程质量监督站站长资历表》和《通信工程质量监督站成员表》各一式五份，随文上报邮电部基本建设司；
（三）一、二级通信工程质量监督站资质经部审查合格，核发《通信工程质量监督站资质证书》；
（四）地、市级通信工程质量监督站的资质，由相关省、自治区、直辖市邮电管理局参照本细则自行组织审查，报部备案，由部统一核发《通信工程质量监督站资质证书》。
第六条 通信工程质量监督站机构及站长如有变动时，应按程序报部重新认证。

第三章 通信工程质量监督员资格考核认证
第七条 质量监督员（含兼职质量监督员）应具备下列素质：
（一）身体健康，能深入施工现场进行质量监督和检查、检测工作；
（二）作风正派，能坚持原则，实事求是，秉公执法，并能严于律己，不谋私利；
（三）能团结工程建设参建者，齐心协力为提高工程质量作贡献；
（四）熟悉国家和部颁基本建设有关法律、法规和质量管理、质量监督的基本常识；
（五）掌握相关专业的设计验收规范、技术标准和质量检查、检测方法，以及工程质量等级评定办法；
（六）应有初级以上技术职称，并有从事通信工程建设质量管理、标准计量等工作五年以上的资历，或具有从事其他通信工作十年以上资历。
第八条 通信工程质量监督站站长和质量监督员均须经资格审查和业务考核。
第九条 通信工程质量监督员资格审查、考核认证程序：
（一）申报单位根据部编委会同意建立机构的审批文件，填写《通信工程质量监督员资格审报表》一式三份，随文报部；
（二）质量监督员的培训考核，分别由部或省、自治区、直辖市邮电管理局组织。有关培训资料（讲义）和考核命题由部统一安排。参加部培训的质量监督员经审查考核合格者，核发《通信工程质量监督员证》；参加省、自治区、直辖市培训的质量监督员应将考核成绩报部，由部统一
核发《通信工程质量监督员证》。
第十条 增补、调整质量监督员均需经培训、考核、认证手续。
第十一条 根据工程情况各级质量监督站可以临时聘任质量监督员。临时聘任的质量监督员应具有中级以上技术职称，并具有工程管理、设计、施工工作十年以上的资历，并报部统一核发《通信工程质量监督证（聘任）》。

第四章 通信工程质量监督站审查和质量监督员资格考核认证经费
第十二条 通信工程质量监督站资质审查认证费
（一）一、二级通信工程质量监督站资质审查认证费核收一千元；
（二）地（市）级通信工程质量监督站资质审查认证费核收五百元。
第十三条 通信工程质量监督员资格考核认证费
（一）专职或兼职质量监督员资格考核认证费核收二百五十元；
（二）聘任质量监督员收《通信工程质量监督证（聘任）》工本费五元。

第五章 附 则
第十四条 本细则由邮电部基本建设司负责解释。
第十五条 本细则自发布之日起施行。
附表：1．通信工程质量监督站资质申报表（略）
2．通信工程质量监督站站长资历表（略）
3．通信工程质量监督站成员表（略）
4．通信工程质量监督员资格申报表（略）



1991年11月19日