关于限制举办经营出租汽车的中外合资、合作企业的请示

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　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

新闻出版总署


各省、自治区、直辖市新闻出版局，新疆生产建设兵团新闻出版局，解放军总政治部宣传部新闻出版局：
　　为加强对复制业的监督管理，不断完善新闻出版行政管理的“四大准入”制度，根据《复制管理办法》（新闻出版总署令第42号）的有关规定，经研究决定开展2011年复制单位年度核验工作。现就有关具体事项通知如下：
　　一、年度核验工作的指导思想
　　全面贯彻落实党的十七大以及十七届五中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，按照高举旗帜、围绕大局、服务人民、改革创新的总体要求，坚持科学发展，围绕优化结构，进一步调整产业布局，提高科技创新能力，推动我国复制业发展方式加快转变，促进我国复制业实现又好又快发展。通过年度核验及时、准确了解复制单位基本现状和全行业目前发展基本情况；强化复制管理工作的针对性、有效性，对严重违规、不符合资质条件的复制单位坚决不予年度核验，为复制业平稳有序、健康发展提供保障。
　　二、年度核验工作的范围
　　参加年度核验的单位为取得《复制经营许可证》的光盘复制单位（含只读类、可录类）和磁介质复制单位，包括在2009年、2010年新设立并且已投产的复制单位。
　　三、年度核验工作的时间
　　复制单位年度核验工作应在2011年3月底之前完成。2011年复制单位年度核验工作由新闻出版总署负责指导，各省级新闻出版行政部门负责组织实施。
　　四、年度核验单位需报送的材料
　　复制单位应提交以下文件、证件（一式两份）：
　　（一）《2011年复制单位年度核验表》（见附件）。
　　（二）自检报告。内容包括遵守国家有关复制管理法律、法规和各项规章制度的情况及奖惩情况；单位主要负责人接受省级以上行业培训情况；内部管理制度建立情况；设备状况及产品质量情况；生产经营及效益情况；对年度核验期内的违规行为的整改情况；光盘复制单位向公安部光盘生产源鉴定中心报送样盘情况；向新闻出版行政部门报送统计数据的情况；年度核验条件规定需要说明的其他情况。
　　（三）《复制经营许可证》、《外商投资企业批准证书》（限外商投资企业）、营业执照等有关企业证明文件的复印件。
　　五、年度核验条件
　　（一）符合下列条件，准予年度核验。
　　1.属于经新闻出版行政部门批准从事光盘复制生产和磁介质复制业务的单位，复制单位符合《复制管理办法》第九条中关于设立复制单位基本条件要求的；
　　2.能够严格遵守国家法律、法规和有关复制管理的各项规章制度，在年度核验期间没有被处以停业整顿及以上行政处罚的；
　　3.具备与复制经营范围相适应的生产能力，复制设备及产品质量符合国家标准、行业标准或者相关国际通用标准的；
　　4.只读类光盘复制单位已按规定向公安部光盘生产源鉴定中心报送SID码样盘的（须向公安部光盘生产源鉴定中心核实，联系人：韩醒，联系电话：0755-83071352）；
　　5.光盘复制单位按要求参加《复制管理办法》和光盘行业新标准培训的；
　　6.按规定已向新闻出版统计部门报送有关统计资料的。
　　（二）存在下列情形之一的，暂缓年度核验：
　　1.不具备《复制管理办法》第九条有关规定条件的；
　　2.因违反规定正在限期停业整顿的；
　　3.发现有违法行为应予以处罚的；
　　4.不能正常开展复制经营活动的；
　　5.存在其他违法嫌疑活动需要进一步核查的。
　　暂缓年度核验的期限由省级新闻出版行政部门确定，最长不得超过3个月。期间，省级新闻出版行政部门应当督促、指导暂缓年度核验的复制单位进行整改。暂缓年度核验期满，达到要求的复制单位予以通过年度核验；仍未达到要求的复制单位，所在地省级新闻出版行政部门提出注销登记意见，由原发证机关撤销复制经营许可证。
　　对不按规定参加年度核验的复制单位，经书面催告仍未参加年度核验的，所在地省级新闻出版行政部门提出注销登记意见，由原发证机关撤销复制经营许可证。
　　六、年度核验工作重点
　　各地要把本次年度核验工作与当前正在开展的打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品专项行动紧密结合，按照《新闻出版总署、国家版权局、全国“扫黄打非”工作小组办公室关于开展打击侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品专项行动及进一步做好使用正版软件工作的通知》〔（2010）新出明电39号〕要求，认真检查辖区内各复制单位的复制委托书情况（特别是接受委托复制计算机软件、影视音像作品的情况）、执行蚀刻光盘来源识别码（SID码）情况以及向公安部光盘生产源鉴定中心报送样盘情况，严肃查处违法违规复制行为，切实加强对复制单位的监督管理。
　　七、年度核验工作程序
　　（一）各省级新闻出版行政部门、解放军总政治部宣传部新闻出版局对复制单位的年度核验工作自本通知下发之日起开始进行，应按要求对本辖区（本系统）的年度核验工作进行全面部署。
　　（二）凡参加核验的复制单位，要按照通知要求认真填写《2011年复制单位年度核验表》，经主管单位（无主管单位的除外）审核同意后，于2011年1月15日前将《2011年复制单位年度核验表》及有关材料报至所在地省级新闻出版行政部门进行审核。解放军所属的复制单位，将年度核验材料报解放军总政治部宣传部新闻出版局进行审核。
　　（三）各省级新闻出版行政部门要对各复制单位上报的材料按上述范围、条件进行认真的审查（核），并有重点地对部分复制单位进行专项检查。各地要根据年度核验和日常监管情况完善复制单位违规档案。
　　（四）各省级新闻出版行政部门应于2011年2月底完成对所辖复制单位的年度核验工作，并将年度核验工作情况进行汇总、编写复制单位年度核验工作总结报告。总结报告中应包括对年度核验工作情况的汇报，对本地区复制业基本情况、存在问题以及今后发展的打算等内容。
　　（五）各省级新闻出版行政部门须于2011年3月底前将年度核验工作总结报告和前述各复制单位年度核验所报送的材料（一式一份）及电子文档报送新闻出版总署备案。
　　请各省级新闻出版行政部门按照本通知要求，认真组织落实本辖区复制单位年度核验工作，并可根据本地区的具体情况制订核验的实施细则。各复制单位要认真准备有关材料，准确、翔实填写有关数据。各省级新闻出版行政部门要认真核实各复制单位报送的材料，严格把关，并对有关材料进行分析、汇总。
　　在开展2011年复制单位年度核验工作中遇有情况和问题，可随时与总署印刷发行管理司联系。

附件：2011年复制单位年度核验表
http://www.gapp.gov.cn/cms/cms/upload/info/201012/708633/129315386917538008.doc



新闻出版总署
二〇一〇年十二月二十日


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