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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:21:32  浏览:9075   来源:法律资料网
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


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应到哪个法院起诉离婚呢?根据法律及司法解释规定,具体情形有:
  (1)在一般情况下依据“原告就被告”的原则,也即是由被告住所地人民法院管辖;被告住所地与经常居住地不一致的,由经常居住地人民法院管辖。其中,公民的“住所地”是指公民的户籍所在地;公民的“经常居住地”是指公民离开住所地至起诉时已连续居住一年以上的地方。
  (2)夫妻一方离开住所地超过一年,另一方起诉离婚的案件,由原告住所地人民法院管辖。
  (3)夫妻双方离开住所地超过一年,一方起诉离婚的案件,由被告经常居住地人民法院管辖;没有经常居住地的,由原告起诉时居住地的人民法院管辖。
  (4)下列离婚诉讼,由原告住所地人民法院管辖;原告住所地与经常居住地不一致的,由原告经常居住地人民法院管辖:
  ⑴、被告不在中华人民共和国领域内居住;
  ⑵、被告下落不明或者被宣告失踪;
  ⑶、被告在劳动教养的;
  ⑷、被告被监禁的。
  (5)如果配偶是军人(非文职),自已不是军人,应到原告住所地人民法院起诉;如果配偶是文职军人,应到被告住所地人民法院起诉;如果双方都是军人,由被告住所地或者被告所在的团级以上单位驻地的人民法院管辖。
(6)中国公民双方在国外但未定居,一方向人民法院起诉离婚的,应由原告或者被告原住所地的人民法院管辖。

关于启用2002年版《中国公民出国旅游团队名单表》的通知

国家旅游局


关于启用2002年版《中国公民出国旅游团队名单表》的通知


各省、自治区、直辖市旅游局(委):
  根据5月27日国务院颁布的《中国公民出国旅游管理办法》(第354号令),经商公安部同意,从2002年9月1日起启用2002年版《中国公民出国旅游团队名单表》,1997年版《中国公民自费出国旅游审核证明》和《中国公民自费出国旅游团队名单表》至2002年8月31日废止。现将有关规定通知如下:
  一、2002年版《中国公民出国旅游团队名单表》(以下简称《名单表》)一式四联,分为:边防检查站出境验收联、边防检查站入境验收联、旅游行政管理部门留存联、组团社留存联。
  二、《名单表》由国家旅游局统一印制,按各省、自治区、直辖市入境旅游综合贡献率发放,由省、自治区、直辖市旅游局按入境旅游业绩和经营等情况核发给组团社。各省、自治区、直辖市旅游局每年第一季度,将上一年度本省发放和使用《名单表》的情况,以书面形式上报国家旅游局。
  三、《名单表》的审核工作由省级旅游局或经授权的地级以上城市旅游局负责,审验专用印章和签字人签字须报送国家旅游局和公安部出入境管理局备案。
  四、组团社出境旅游专用印章和授权人签字须报所在地城市和省级旅游局备案,并由省、自治区、直辖市旅游局汇总报送国家旅游局和公安部出入境管理局备案。
  五、组团社必须按规定内容认真填写和使用《名单表》,参团人员不受地域限制。团队出境前,组团社须将《名单表》送其所在地有权审验的旅游行政管理部门审核盖章,并将《名单表》第四联留存备查。
  六、领队人员带团出境时,须携带《名单表》第一至三联,在口岸出境时,将《名单表》第一、第二联交边防检查站核查,边防检查站在《名单表》上加注实际出境人数并加盖验讫章后,留存《名单表》第一联;《名单表》第二、三联由领队人员保管,在团队入境时交边防检查站核查,边防检查站在《名单表》上加注实际入境人数并加盖验讫章后,留存《名单表》第二联,第三联由组团社在规定时间内交发放《名单表》的旅游行政管理部门核对留存。
  七、各省、自治区、直辖市旅游局对本省组团社使用《名单表》的情况要进行监督,不准伪造、倒卖《名单表》,对违反规定的,各级旅游行政管理部门要严肃查处,直至取消出国游组团社资格。
  特此通知。

国家旅游局
二○○二年六月二十四


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