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为“聚众扰乱社会秩序罪”被告人作无罪辩护/高宏道

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 07:26:30  浏览:8122   来源:法律资料网
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辩 护 词
(×××无罪)
尊敬的审判长、审判员:
我受被告×××的委托为她做无罪辩护。请法庭在审理中考虑我的辩护意见。
接受被告委托以后我仔细研读了××人民检察院“××刑诉[2006]××号起诉书”,会见了被告,听取了被告对自己行为的认识。××人民检察院“××刑诉[2006]×号起诉书”指控被告人××ד应当以聚众扰乱社会秩序罪追究刑事责任”。
辩护人认为,×××人民检察院“××刑诉[2006]×号”《起诉书》及所附证据不足以说明被告人具备聚众扰乱社会秩序罪的法定要件,请求人民法院宣布被告人×××无罪。理由如下。
首先,辩护人认为,×××及其参加的上访等活动,从整体上说,不是一个犯罪活动。这可以从两个方面给予说明。
第一,如果整个上访活动是一个犯罪活动,那么,所有参加活动的人都是罪犯,都应该被追究刑事责任。但是,显然不是这样的。法律没有规定上访是犯罪的,×××的检察机关和本案的检察官也非常明智、非常正确地认为,并不是所有参加上访的人都是罪犯。我冒昧的估计,大约曾经公开的和秘密的参加过本案研究的其他人员也不能认为一切参加者都是罪犯。
其次,既然整个上访活动不是犯罪的,是不是其中可能包含了×××的犯罪行为?辩护人认为,检察官提交法庭的案卷材料中没有×××犯罪的事实和证据。这一点,将在下面详细进行论述。
作为×××的辩护人在接受了委托以后,曾经花费了大量的时间研究本案的具体情节和检察官提供的材料。曾经阅读了大量的相关的判例。但是,有一个问题时常闯入我的思维,这个问题常常强烈地干扰甚至中断我对本案具体情节的推敲。这就是:作为人民政府的工作人员,作为一个人民的公仆,一个国家干部,应该如何执政?如何体现中国共产党全心全意为人民服务的根本宗旨?我不断地深思:在这个纠纷发生、激化、冲突、多次集体上访以致走到今天的刑事法庭上,整个过程中,我们的相关干部是不是创造了可以奉为楷模的干部和群众的鱼水关系?如果没有,是不是创造出了最低限度的和谐的干群关系?构建和谐社会关系的主要责任人是谁?是农民群众还是干部?我是一个老党员。在办理这个案子时产生的反思,使我对某些干部的工作作风,感到十分的忧虑。
我们现在回忆当年焦裕禄是如何处理群众利益的。当时的报道是这样描写的:
“1962年秋天,正是豫东兰考县遭受内涝、风沙、盐碱三害最严重的时刻。这一年,春天风沙打毁了20万亩麦子,秋天淹坏了30多万亩庄稼,盐碱地上有10万亩禾苗碱死,全县的粮食产量下降到了历史的最低水平。
就是在这样的关口,党派焦裕禄来到了兰考。
展现在焦裕禄面前的兰考大地,是一幅多么严重的灾荒的景象呵!横贯全境的两条黄河故道,是一眼看不到边的黄沙;片片内涝的洼窝里,结着青色的冰凌;白茫茫的盐碱地上,枯草在寒风中抖动。”
焦裕禄是怎么办的?“焦裕禄是带着《毛泽东选集》来的,是怀着改变兰考灾区面貌的坚定决心来的。在这个贫农出身的共产党员看来,这里有36万勤劳的人民,有烈士们流血牺牲解放出来的90多万亩土地。只要加强党的领导,一时就有天大的艰难,也一定能杀出条路来。第二天,当大家知道焦裕禄是新来的县委书记时,他已经下乡去了。
他到灾情最重的公社和大队去了。他到贫下中农的草屋里,到饲养棚里,到田边地头,去了解情况,观察灾情去了。”
这就是焦裕禄对影响农民生活的严重自然灾害的态度。这段描写曾经激动了多少人!曾经使多少干部立志为人民的幸福贡献终身!也许有的干部在听我说焦裕禄,感到十分可笑。他们可能在想:“现在是什么年代了?你在这里还在说什么焦裕禄!”我认为不对!非常的不对!!!焦裕禄的精神是永存的。焦裕禄的精神是我们执政党的为人民服务的精神的高度体现。是我们共产党的生命。如果一个干部,特别是领导干部没有丝毫的焦裕禄的精神,从根本上说,就不是人民的公仆,而是一个强盗。固然,个别干部腐败的报道经常见诸报端,但是,这只能证明我们党在反腐败。现在,有哪个干部敢站出来说:贪污和腐败就是干部的本分?哪个干部敢站出来说:焦裕禄是过时的历史人物?本辩护人认为,贪污和腐败是令人痛恨的,但是,更应该引起重视的是精神上、思想上的腐败。如果你认为现在重述焦裕禄的精神是可笑的,那么,你就不配在国家机关里任职,应该自动地退出国家干部这个队伍。如果不退出,就会在将来被人民唾弃。
以本案相关的事实而言,现在我们面临的不是天灾,而是一个旷日持久的农民集体上访、冲突、再冲突的社会不稳定的事件。正是这个事件把辩护人带入了今天的法庭。完全可以设想:如果焦裕禄在宁河,绝不会发生这样的事件。如果说,当年的焦裕禄遇到的是自然灾害,焦裕禄没有把贫困归罪于老天爷,没有用“这是一个天灾”来推脱自己的责任,那么,今天,一切和本案有关的、或者说是有直接的、至关重要关系的干部,包括亲手造成了纠纷的干部,怎么去推脱自己的责任?试问:是过了中国共产党执政五十七年的教育,改革开放政策的教育,和六十年代相比,文化知识水平大大提高了的群众,是思想水平提高了?还是比以往更愚昧了?是不是随随便便就能够被“组织”被“策划”的了的?是个别干部发扬光大焦裕禄的精神造成的冲突还是背离了为人民服务的宗旨造成的冲突?
当时的焦裕禄是到贫下中农的草屋里,到饲养棚里,到田边地头,去了解情况,观察灾情去了。我们现在的干部能不能也到群众中去,听取听取群众的意见和看法?我们今天的干部到底应不应该在群众集体上访的时候躲在让人难以寻找的某个阴暗的角落里?那些没有胆量面对群众的人,敢不敢说:躲藏是唯一正确的工作方式?从长远的观点上看,我们应该相信,希望靠躲避群众来达到的目的,在公正的审判中也永远不可能达到!
借口总是有的,难道还有比集体上访、发生冲突、影响了安定团结大好局面的事件更大的事情吗?县,是一个基层单位。在一个县级的单位里,一般说,涉及到国家机密的时候是不多的。假如不涉及到国家秘密,我倒是希望相关的干部公开一下:在那紧要的关头,在农民上访和所谓“聚众扰乱”的时候,你们那时正在处理什么重要的、非立即处理不可的国家公务?
还有,要考虑一下:我们的干群沟通的渠道是不是畅通?或者说,沟通的渠道是不是还存在?如果这个渠道是存在的,是畅通的,会不会发生以前的上访、今天的审判?这个结论,不需要我来下。我也不愿意下。所有关注本地上访、关注尚未彻底解决的土地纠纷的人,关注本案审理结果的人都会得出正确的结论。
本辩护人深切希望:我们尊敬的检察官、尊敬的法官、尊敬的人民法院,在审理判决本案的时候,要从爱护人民、爱护我们这一方土地的稳定发展出发,从良知、从问心无愧的角度依法处理这个案件。力争在处理本案的同时,纠正个别不良干部造成的错误和恶劣影响。通过公正的符合法律良心的审判,化解矛盾,减少冲突。树立人民对法律、对国家的信任。
下面,我进一步说明被告人×××无罪的具体理由。
一、法律规定。
依据1997年12月9日最高人民法院审判委员会第951次会议通过的法释〔1997〕9号文《最高人民法院关于执行确定罪名的规定》,“聚众扰乱社会秩序罪”是《中华人民共和国刑法》第二百九十条规定的。法条的原文是:“聚众扰乱社会秩序,情节严重,致使工作、生产、营业和教学、科研无法进行,造成严重损失的”是聚众扰乱社会秩序罪。
本罪的要件是:
(一)客体要件。
本罪侵犯的客体是社会秩序。这里所说的社会秩序是“工作、生产、营业和教学、科研”的社会秩序。也就是说,犯罪行为破坏了这样的正常的秩序。
(二)客观要件。
本罪的客观方面表现为以聚众的方式扰乱企事业单位、社会团体的正常活动,致使工作、生产、营业和教学、科研无法进行,造成了严重的损失。
造成严重损失,是构成本罪的必要条件之一。在法理上,本罪是结果犯。如果没有发生刑法规定的犯罪结果,就不构成犯罪。
(三)主体要件。
惩治的对象是组织、策划、指挥作用的首要分子。其次是积极实施犯罪活动,行动特别卖力,情节比较严重的积极参加者。
本罪的主体是一般主体。但是如前所述,并非一切参加的人都能构成本罪,构成本罪的只能是首要分子和其他积极参加者。对于一般参加者,只能追究其行政责任,不能成为本罪主体。
(四)主观要件。
本罪在主观方面只能出故意。也就是说,主观上具有扰乱的故意,行为人往往企图通过这种扰乱活动,制造事端,给机关、单位与团体施加压力,以实现自己的某种无理要求或者借机发泄不满情绪。这是构成犯罪的主观动机。
我国的犯罪学理论主张主观和客观相一致的定罪原则。既反对主观归罪,也反对客观归罪。所以,行为人的主观心态是判定罪与非罪的非常重要的条件。主观上不具备犯罪心态的,就不要以犯罪论处。
二、依据法律的规定和起诉书及所附的证据,被告×××不应被追究“聚众扰乱社会秩序罪”的刑事责任。
上面我谈到了法律是如何规定的,下面我们看看,×××是不是具备法律规定的条件。
辩护人认为,被告×××不具备法律规定的所有犯罪要件。
(一)、被告×××不具备本罪的主体身份。
如前所述,上访本身不是立法者要追究刑事责任的目的。即,以本案被告来说,×××也只是一般的参加人。不是起组织、策划、指挥作用的人,也不是积极实施任何犯罪活动,行动特别卖力,有严重恶劣情节的积极参加者。
从检察院的起诉书中看不到被告×××起“组织、策划、指挥”作用的任何的证据,也没有“行动特别卖力”的证据。从起诉书中看到的是,被告×××仅仅是参加了上访。
“组织、策划、指挥”,是需要通过具体的行为来表现的。现在没有这样的表现,没有这样的证据,就不能说×××是犯罪。
从个人的能力上看,“组织、策划、指挥”,是需要具备“组织、策划、指挥”的智力、号召力、影响力的。被告×××是一个超过花甲之年的老太太,是一个文盲,是一个身患股骨头坏死、行动不便,同时还患有心脏病的老太婆。在科学、文化、技术、信息、法制如此发达的今天,这样一个老态龙钟的农村妇女,凭什么能够起到“组织、策划、指挥”的作用呢?辩护人认为,这就是法理上的“主观不能”。试想,让一个三岁的孩子去搬100斤的石头,他办得到吗?同样,以×××个人的条件而言,让她凭空制造纠纷,无端生事,组织、策划、指挥众多的农民,也是根本不可能的。
“行动特别卖力的积极参加者”,是一个相对的概念。这个相对性,是指和其他参加者比较而言。既然是“比较”出来的,就要比较比较了。
从起诉书所附的证据中可以看到,参加上访的,何止数百人。上访的次数也不是三次、两次。可见参加者是很多的。如果说被告×××比别的参加者“特别”卖力、“特别”积极,就需要进行比较。要比较,就要说明其他大多数的参加人是“怎么怎么样”的,被告又是“另一种怎么怎么样”的。假如通过比较,看出被告和别的参加人,至少是和95%的人不同。这样,才可以从逻辑上说,她就不是一般的积极,而是“特别”的积极,“特别”的卖力。可是,现在没有这样的事实进行比较,也没有分析资料证明她是怎么的“特别”积极。
因此,被告×××不是积极的参加者。
相反,从前面叙述的被告人的身体情况可以看出,×××不具备特别卖力的客观条件。她有病,她股骨头坏死,她行动迟缓,她年老体衰。她能够保持自己生存,维持生活的自理,就已经很不容易了。一个四世同堂、风烛残年的老祖母,她已经没有更多的精力去积极卖力干什么事情了。能够安度晚年,是她的正常的愿望,也是她唯一的希望。
所以,仅从主体身份上说,被告人×××不应该以聚众扰乱社会秩序罪被追究刑事责任。
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宁夏回族自治区物业管理条例

宁夏回族自治区人大常委会


宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会公告

第八十一号


《宁夏回族自治区物业管理条例》已由宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2010年12月3日通过,现予公布,自2011年2月1日起施行。



宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会

二〇一〇年十二月三日


宁夏回族自治区物业管理条例

(2010年12月3日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)


第一章 总 则


第一条 为了规范物业管理活动,维护业主及物业管理各方的合法权益,改善居民生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》,结合自治区实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治区行政区域内物业服务及其监督管理活动。

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者负责物业监督管理工作的部门(以下统称房地产行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

环保、价格、规划、公安、民政等有关行政主管部门,依据各自职责做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府在房地产行政主管部门的指导下,具体负责组织、指导业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的管理纠纷,协调物业管理工作。



第二章 前期物业管理

第四条 建设单位在销售房屋前,应当根据建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域。住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

第五条 对物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,建设单位应当严格按照国家和自治区有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

第六条 建设单位应当为新建住宅物业配置物业服务用房。物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)建筑面积在五万平方米以内的,按不低于建筑总面积的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;

(二)建筑面积超过五万平方米的,除按照五万平方米的千分之四配置外,超过部分按不低于千分之二的标准配置;

(三)位于地面以上一至二层,具备基本装修和水、暖、电、采光、通风等功能,可直接投入使用。

物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人不得转让、抵押或者改变其用途。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当对物业服务用房建筑面积、位置、配置等规划设计指标进行审查。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业,签定前期物业服务合同,进行前期物业管理。前期物业服务期限一般不超过两年。

建设单位承担前期物业服务责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。

建设单位销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

第八条 建设单位可以邀请前期物业服务企业对共用配套设施建设、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第九条 办理前期物业承接验收手续,建设单位应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

(一)物业管理区域划分资料;

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的复印件、附图;

(三)竣工验收报告以及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

(四)设施设备的出厂随机资料(包括出厂合格证明),安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(六)业主名册;

(七)物业管理必需的其他资料。

建设单位应当在《住宅使用说明书》中明确物业公摊面积和共有部分的范围,并应当写入《房屋买卖合同》。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止或者解除前期物业服务合同时,将物业服务用房以及上述资料移交业主委员会。



第三章 业主、业主大会与业主委员会

第十条 房屋的所有权人为业主。

业主身份的确认,以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。

第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理,监督物业服务企业履行物业服务合同。

第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第十三条 未设立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府协助业主决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内,交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当自接到申请之日起六十日内,推举业主代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成,也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡(镇)人民政府的代表各一人参加。

筹备组成员名单确定后,应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内,向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料,并承担召开首次业主大会会议所需费用。

第十六条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用物业专项维修资金;

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内,持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡(镇)人民政府备案:

(一)业主大会设立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

街道办事处或者乡(镇)人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县(市、区)房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决议、决定;

(二)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费用,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)组织、监督专项维修资金的筹集和使用;

(七)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(八)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。

业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担,具体办法和标准由业主大会决定。

业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。

第十九条 有下列情形之一的,业主委员会成员资格终止:

(一)任职期限届满的;

(二)不履行业主义务的;

(三)不再具备业主身份的;

(四)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

(五)被依法追究刑事责任的;

(六)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(七)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会;拒不移交的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当责令移交。

过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当及时协助全体业主重新选举。

第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请成立一个业主大会。

不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区,街道办事处或者乡(镇)人民政府应当组织业主自行管理,或者经过半数业主同意,委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。



第四章 物业服务

第二十一条 业主委员会根据业主大会的决定,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当包括下列事项:

(一)物业管理区域范围以及基本情况;

(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

(三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

(四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业服务质量标准;

(七)物业服务费用收取标准和方式;

(八)物业档案资料的保管;

(九)物业服务合同期限;

(十)双方的权利义务;

(十一)违约责任;

(十二)物业服务合同终止、解除条件;

(十三)其他事项。

正式签订合同前,业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示,公开征求业主的意见,并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。

物业服务合同签订后,物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示,或者以电子邮件等形式告知业主,业主有权进行查询。

物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条 物业服务合同期限届满前九十日内,业主委员会应当召集业主大会会议,决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的,应当重新选聘物业服务企业,于合同期限届满前九十日内告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的告知义务;合同未约定告知期限的,应当于合同期限届满前九十日内告知业主。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当书面告知合同另一方,在物业管理区域内公告,并书面告知所在地的县级人民政府房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府。

第二十四条 物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当按照有关规定和合同约定向业主委员会移交下列材料和财物:

(一)本条例第九条规定的材料;

(二)物业服务期间形成的有关物业以及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料以及物业服务档案;

(三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

(四)清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

(五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

物业服务合同终止前,或者物业服务企业未依照合同履行告知义务、未办理退出交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

第二十五条 物业服务企业可以将清洁卫生、园林绿化、秩序维护等专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的,过半数业主可以决定将专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十六条 物业服务企业应当按照国家和自治区有关物业服务规范和标准,以及物业服务合同中约定的服务标准提供服务。

第二十七条 物业服务费用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。

实行酬金制的物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询的,物业服务企业应当及时答复。

第二十八条 旧住宅区、分散小区的业主将物业服务承包给物业服务企业的,房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府应当协助承包合同的签订并监督履行。

旧住宅区、分散小区物业服务事项、服务标准、服务费用等,根据物业的具体情况,由过半数主业或者业主代表、承包人和街道办事处、乡(镇)人民政府共同商定。

第二十九条 物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案,对突发性事件采取应急措施,及时报告有关行政管理部门和相关单位,并协助做好救助工作。



第五章 物业的使用与维护

第三十条 物业管理区域内,禁止下列行为:

(一)违法修建建筑物、构筑物,或者违规在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;

(二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构和房屋外观;

(三)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;

(四)损坏或者擅自占用、移动、改装共用设施设备;

(五)擅自改变房屋设计用途,影响相邻关系人的生活;

(六)存放、铺设超负荷物品;

(七)发出超过规定标准的噪音;

(八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(九)擅自改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;

(十)随意倾倒或者丢弃垃圾、杂物;

(十一)损毁树木、园林;

(十二)违规饲养动物影响他人正常生活;

(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款行为之一的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止,要求行为人停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门接到报告后,应当依法处理。

第三十一条 物业服务收费应当区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国家和自治区物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动等情况,制定相应的基准价和浮动幅度,并及时向社会公开。

物业服务企业违反有关规定和物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业履行物业服务合同约定义务的,业主应当按时交纳物业服务费用,不得以放弃共用权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

第三十二条 业主应当按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金,用于建筑物保修期满后住宅和物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金应当统一归集管理、使用,专户储存,每年公布一次收交、使用、节余情况,并接受业主的查询和审计、财政、房地产行政主管部门的监督管理,不得挪作他用。

第三十三条 专项维修资金属于业主所有。有下列情形之一的,按照有关规定使用专项维修资金:

(一)屋面防水损坏造成渗漏的;

(二)更换电梯或者电梯故障危及人身安全的;

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

(四)楼体单侧外立面有脱落危险的;

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

(六)对消防设施设备维修、更新、改造的。

业主转让物业时,应当将物业分户帐中结余的专项维修资金与物业同时过户。

第三十四条 利用业主共有部分进行经营性活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。共有部分产生的收益应当公开,并纳入专项维修资金专户或者由业主大会决定其用途。

第三十五条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物以及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助、配合。

在物业保修期内,业主专有部分或者共有部分存在质量问题的,建设单位应当及时进行维修或者更换。房地产行政主管部门应当监督物业保修活动。

第三十六条 物业维修、更新、改造的费用,按照下列规定承担:

(一)专有部分的维修、更新、改造费用,由专有部分业主承担;

(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用,由部分共有的业主分担;

(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用,由全体业主分担。

因物业服务企业的过错,造成共有部分未到维修、更新年限需要维修、更新的,物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第三十七条 共有部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合。

因维修、更新、改造造成业主专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等责任。

第三十八条 住宅装饰装修工程开工前,业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当对住宅装饰装修活动进行巡查、监督。

第三十九条 物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位应当优先满足业主、物业使用人的停车需要。在满足业主、物业使用人的需要后,可以将物业管理区域内的车库、车位出租给物业管理区域业主以外的单位和个人,每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划利用停放车辆的车库、车位尚未充分利用的,不得占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的,应当经业主大会同意并收取车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

停放车辆的,不得堵塞消防通道,不得妨碍行人和其他车辆正常通行。

第四十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向物业管理区域内的最终用户收取费用,并依法承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新责任。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 业主空置物业的,应当告知物业企业,并采取措施防止漏水、漏气等事故的发生;影响其他业主正常生活,造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

物业空置期间,不免除业主部分共有部分和全体共有部分的维修、更新、改造费用。空置期间,物业服务费用的缴纳数额由业主委员会与物业服务企业商定。



第六章 管理措施

第四十二条 自治区住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业服务标准和规范,并定期向社会公布。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,督促物业服务企业定期公示物业服务项目收支情况等,建立物业管理投诉受理制度,定期对其服务质量进行考核。

市容、公安、环保、卫生等行政管理部门应当加强对物业管理区域内公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理。

第四十三条 物业管理区域内,可以召开物业管理联席会议。物业管理联席会议由县级人民政府房地产行政主管部门负责召集,街道办事处、乡(镇)人民政府,居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等参加,共同协调解决物业管理与服务过程中发生重大矛盾纠纷和其他物业管理事项。

第四十四条 县级以上人民政府应当加强物业服务监督管理,建立重大物业纠纷处理应急机制,及时协调解决群体性或者重大物业管理纠纷。

发生群体性或者重大物业管理纠纷时,房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行教育疏导,及时妥善处理,并向县级以上人民政府报告,不得推诿、敷衍、拖延。

第四十五条 发生物业服务争议的,应当协商解决,也可以向人民调解组织申请调解。

人民调解组织应当按照有关规定,及时受理、调解物业服务争议,并督促当事人履行调解协议。

第四十六条 县级以上人民政府应当加强对旧住宅区、分散小区内的道路、照明、绿地以及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑以及设施设备建设改造,并将其纳入城乡建设规划。

第四十七条 房地产行政主管部门应当采取各种形式,开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训,引导业主、物业服务企业依法行使权利、履行义务。

街道办事处或者乡(镇)人民政府、居(村)民委员会,应当将物业管理法律、法规、规章以及相关政策宣传,作为社区建设工作的重要内容。

第四十八条 价格行政主管部门应当加强对物业服务企业收费项目、标准执行情况的监督,定期发布物业服务成本信息,及时查处违反规定收取物业费的行为,并适时调整物业收费标准。



第七章 法律责任

第四十九条 违反本条例规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下罚款。

第五十条 违反本条例规定,建设单位或者前期物业服务企业不履行交接义务或者不移交有关资料和财物的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款。

第五十一条 违反本条例规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权处以五万元以上二十万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十二条 违反本条例规定,物业服务企业将物业管理区域内的全部物业管理委托给他人的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,处以委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

第五十三条 违反本条例规定,物业服务企业擅自停止物业服务或者擅自改变物业服务用房用途的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处以一万元以上十万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十四条 违反本条例规定,业主、物业使用人有下列行为之一的,由市、县(市、区)房地产行政主管部门依据职权责令限期改正,恢复原状,并可以按照以下规定给予处罚;给他人造成损失的,责任人应当依法承担赔偿责任:

(一)拆改房屋承重结构的,处以五万元以上十万元以下罚款;

(二)损坏、擅自占用物业管理区域内道路、场地或者其他共用设施设备的,个人处以一千元以上一万元以下罚款;单位处以五万元以上二十万元以下罚款;

(三)擅自利用业主共有部分进行经营活动的,处以一千元以上一万元以下罚款。

第五十五条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

第五十六条 房地产行政主管部门、街道办事处或者乡(镇)人民政府及其工作人员,在物业管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。



第八章 附 则

第五十七条 本条例中,下列专业用语的含义是:

(一)共用部位包括建筑物的基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、通道、扶手、护栏、电梯井道、架空层以及设备间等;

(二)共用设施设备,包括供排水管道、水箱、水泵、电梯、天线、发电机、变配电设备、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设备、避雷设施、污水处理设施、安防监控设施、人造景观、信报箱、沟、渠、池、垃圾容器、垃圾转运设施等;

(三)共有部分,包括物业管理区域内的绿地、道路、非经营性车场(车库)、公益性文体设施、共用设施设备用房、物业服务用房等。

第五十八条 本条例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日宁夏回族自治区人民政府发布的《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》同时废止。


关于加强土壤污染防治工作的意见

环境保护部


环境保护部文件

环发〔2008〕48号


关于加强土壤污染防治工作的意见


各省、自治区、直辖市环境保护局(厅),新疆生产建设兵团环境保护局,各直属单位,各派出机构:

为贯彻落实党的十七大精神和《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》,改善土壤环境质量,保障农产品质量安全,建设良好人居环境,促进社会主义新农村建设,现就加强土壤污染防治工作提出如下意见:

  一、充分认识加强土壤污染防治的重要性和紧迫性

(一)土壤污染防治工作取得初步成效。党中央、国务院高度重视土壤污染防治工作。各地区、各部门认真贯彻落实中央关于环境保护工作的决策和部署,不断加大工作力度,在开展土壤基础调查、完善相关制度规范、强化污染源监管、提升土壤污染防治科技支撑能力、组织污染土壤修复与综合治理试点示范等方面进行了积极探索和有益实践,取得了初步成效。

  (二)土壤环境面临严峻形势。目前,我国土壤污染的总体形势不容乐观,部分地区土壤污染严重,在重污染企业或工业密集区、工矿开采区及周边地区、城市和城郊地区出现了土壤重污染区和高风险区;土壤污染类型多样,呈现出新老污染物并存、无机有机复合污染的局面;土壤污染途径多,原因复杂,控制难度大;土壤环境监督管理体系不健全,土壤污染防治投入不足,全社会土壤污染防治的意识不强;由土壤污染引发的农产品质量安全问题和群体性事件逐年增多,成为影响群众身体健康和社会稳定的重要因素。

  (三)加强土壤污染防治意义重大。土壤是构成生态系统的基本环境要素,是人类赖以生存和发展的物质基础。加强土壤污染防治是深入贯彻落实科学发展观的重要举措,是构建国家生态安全体系的重要部分,是实现农产品质量安全的重要保障,是新时期环保工作的重要内容。各级环保部门要从全局和战略的高度,进一步增强紧迫感、责任感和使命感,把土壤污染防治工作摆上更加重要和突出的位置,统筹土壤污染防治工作,切实解决突出的土壤环境问题。

  二、明确土壤污染防治的指导思想、基本原则和主要目标

  (四)指导思想。以科学发展观为指导,以改善土壤环境质量、保障农产品质量安全和建设良好人居环境为总体目标,以农用土壤环境保护和污染场地环境保护监管为重点,建立健全土壤污染防治法律法规,落实土壤污染防治工作机构和人员,增强科技支撑能力,拓宽资金投入渠道,加大宣传教育力度,夯实工作基础,提升管理水平,切实解决关系群众切身利益的突出土壤环境问题,为全面建设小康社会提供环境保障。

  (五)基本原则。

  预防为主,防治结合。土壤污染治理难度大、成本高、周期长,因此,土壤污染防治工作必须坚持预防为主;要认真总结国内外土壤污染防治经验教训,综合运用法律、经济、技术和必要的行政措施,实行防治结合。

  统筹规划,重点突破。土壤污染防治工作是一项复杂的系统工程,涉及法律法规、监管能力、科技支撑、资金投入和宣传教育等各个方面,要统筹规划,全面部署,分步实施。重点开展农用土壤和污染场地土壤的环境保护监督管理。

  因地制宜,分类指导。结合各地实际,按照土壤环境现状和经济社会发展水平,采取不同的土壤污染防治对策和措施。农村地区要以基本农田、重要农产品产地特别是“菜篮子”基地为监管重点;城市地区要根据城镇建设和土地利用的有关规划,以规划调整为非工业用途的工业遗留遗弃污染场地土壤为监管重点。

  政府主导,公众参与。土壤是经济社会发展不可或缺的重要公共资源,关系到农产品质量安全和群众健康。防治土壤污染是各级政府的责任。各级环保部门要在同级党委政府统一领导下,认真履行综合管理和监督执法职责,积极协调国土、规划、建设、农业和财政等部门,共同做好土壤污染防治工作。鼓励和引导社会力量参与、支持土壤污染防治。

  (六)主要目标。

  到2010年,全面完成土壤污染状况调查,基本摸清全国土壤环境质量状况;初步建立土壤环境监测网络;编制完成国家和地方土壤污染防治规划,初步构建土壤污染防治的政策法律法规等管理体系框架;编制完成土壤环境安全教育行动计划并开始实施,公众土壤污染防治意识有所提高。

  到2015年,基本建立土壤污染防治监督管理体系,出台一批有关土壤污染防治的政策法律法规,土壤污染防治标准体系进一步完善;建立土壤污染事故应急预案,土壤环境监测网络进一步完善;土壤环境保护监管能力明显增强,公众土壤污染防治意识显著提高;土壤污染防治规划全面实施,土壤污染防治科学研究深入开展,污染土壤修复与综合治理示范项目取得明显成效。

  三、突出土壤污染防治的重点领域

  (七)农用土壤环境保护监督管理。以基本农田、重要农产品产地特别是“菜篮子”基地为监管重点,开展农用土壤环境监测、评估与安全性划分。加强影响土壤环境的重点污染源监管,严格控制主要粮食产地和蔬菜基地的污水灌溉,强化对农药、化肥及其废弃包装物,以及农膜使用的环境管理。对污染严重难以修复的耕地提出调整用途的意见,严格执行耕地保护制度。积极引导和推动生态农业、有机农业,规范有机食品发展,组织开展有机食品生产示范县建设,预防和控制农业生产活动对土壤环境的污染。

(八)污染场地土壤环境保护监督管理。结合重点区域土壤污染状况调查,对污染场地特别是城市工业遗留、遗弃污染场地土壤进行系统调查,掌握原厂址及其周边土壤和地下水污染物种类、污染范围和污染程度,建立污染场地土壤档案和信息管理系统。

建立污染土壤风险评估和污染土壤修复制度。对污染企业搬迁后的厂址和其他可能受到污染的土地进行开发利用的,环保部门应督促有关责任单位或个人开展污染土壤风险评估,明确修复和治理的责任主体和技术要求,监督污染场地土壤治理和修复,降低土地再利用特别是改为居住用地对人体健康影响的风险。

对遗留污染物造成的土壤及地下水污染等环境问题,由原生产经营单位负责治理并恢复土壤使用功能。加强对化工、电镀、油料存储等重点行业、企业的监督检查,发现土壤污染问题,要及时进行处理。区域性或集中式工业用地拟规划改变其用途的,所在地环保部门要督促有关单位对污染场地进行风险评估,并将风险评估的结论作为规划环评的重要依据。同时,要积极推动有关部门依法开展规划环境影响评价,并按规定程序组织审查规划环评文件;对未依法开展规划环评的区域,环保部门依法不得批准该区域内新建项目环境影响评价文件。

按照“谁污染、谁治理”的原则,被污染的土壤或者地下水,由造成污染的单位和个人负责修复和治理。

造成污染的单位因改制或者合并、分立而发生变更的,其所承担的修复和治理责任,依法由变更后承继其债权、债务的单位承担。变更前有关当事人另有约定的,从其约定;但是不得免除当事人的污染防治责任。

造成污染的单位已经终止,或者由于历史等原因确实不能确定造成污染的单位或者个人的,被污染的土壤或者地下水,由有关人民政府依法负责修复和治理;该单位享有的土地使用权依法转让的,由土地使用权受让人负责修复和治理。有关当事人另有约定的,从其约定;但是不得免除当事人的污染防治责任。  

四、强化土壤污染防治工作措施

  (九)搞好全国土壤污染状况调查。各级环保部门要按照全国土壤污染状况调查工作的统一部署,加强沟通协调,有效整合资源,强化质量管理,落实配套资金,确保调查的进度和质量;在搞好调查成果集成的基础上,组织对调查成果的开发利用,服务于国家和地方经济社会发展。同时,要严格执行国家有关保密的规定,做好数据、文件、资料、报告的信息安全和保密工作,确保万无一失。

  (十)建立健全土壤污染防治法律法规和标准体系。抓紧研究、制定有关土壤污染防治的法律法规和政策措施。加快制定污染场地土壤环境保护监督管理办法,并组织好实施。组织制修订有关土壤环境质量、污染土壤修复、污染场地判别、土壤环境监测方法等标准,不断完善土壤环境保护标准体系。鼓励地方因地制宜,积极探索制定切实可行的土壤污染防治地方性法规、标准和政策措施。

  (十一)加强土壤环境监管能力建设。把土壤环境质量监测纳入先进的环境监测预警体系建设,制定土壤环境监测计划并组织落实。进一步加大投入,不断提高环境监测能力,逐步建立和完善国家、省、市三级土壤环境监测网络,定期公布全国和区域土壤环境质量状况。加强土壤环境保护队伍建设,加大培训力度,培养和引进一批专门人才。制定土壤污染事故应急处理处置预案。编制国家和省级土壤污染防治专项规划,并组织实施。国家和地方环境保护规划应包括土壤污染防治的内容,并提出具体的目标、任务和措施。

(十二)开展污染土壤修复与综合治理试点示范。根据土壤污染状况调查结果,组织有关部门和科研单位,筛选污染土壤修复实用技术,加强污染土壤修复技术集成,选择有代表性的污灌区农田和污染场地,开展污染土壤治理与修复试点。重点支持一批国家级重点治理与修复示范工程,为在更大范围内修复土壤污染提供示范、积累经验。

  (十三)建立土壤污染防治投入机制。地方要加大土壤污染防治投入,保证投入每年有所增长。中央集中的排污费等专项资金安排一定比例用于土壤污染防治,保证资金逐年增加并适当向中西部地区倾斜;地方也应在本级预算中安排一定资金用于土壤污染防治。我部将协调中央财政部门视情况对地方土壤污染防治给予资金补助。财政资金重点支持土壤环境监测、污染场地调查与评估、土壤污染防治科学研究和技术开发、污染土壤修复与综合治理示范工程建设。按照“谁投资、谁受益”的原则,引导和鼓励社会资金参与土壤污染防治。

  (十四)增强科技支撑能力。组织开展土壤环境质量评价方法与指标体系、土壤污染风险评估技术方法等研究。研究开发污染土壤修复技术,编制污染土壤修复技术指南,制定土壤污染防治技术政策和土壤污染防治最佳可行技术导则,筛选污染土壤修复实用技术。推动建成一批土壤污染防治国家重点实验室和土壤修复工程技术中心。研制一批国家土壤分析测试方法和标准样品,开发污染土壤修复装备。积极开展国际合作与交流,不断提升我国土壤污染防治科技水平。

  (十五)加大土壤污染防治宣传、教育与培训力度。发挥舆论导向作用,充分利用广播电视、报刊杂志、网络等新闻媒体,大力宣传土壤污染的危害以及保护土壤环境的相关科学知识和法规政策。把土壤污染防治融入学校、工厂、农村、社区等的环境教育和干部培训当中,引导广大群众积极参与和支持土壤污染防治工作。

二○○八年六月六日


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